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办公空间

共享办公还能撑多久?

发布日期:2020-09-08 来源: 未知 阅读量(


  “我们有个客户是其他空间转过来的,那家空间倒闭了,光我客户一家就被拖欠了20多万的保证金。”近日,一位联合办公空间运营人员道出了疫情之下的行业现状,不少玩家退出市场,剩下的也面临着道道险途。

  对于联合办公行业来说,每年有两个新租旺季,分别是春节后两个月和第三季度。但受疫情影响,今年春节后的旺季,整个行业几乎颗粒无收,随着疫情在海外的持续和国内的反复,第三季度前途未知。

  星瀚资本创始合伙人杨歌称,在今年这样的大环境下,创业型企业是付费能力最弱的一波企业,在这样的客户群里面去经营联合办公项目,并不具备优势。同时今年大房东也很难,非常考验共享办公这类二房东的营收能力。

  前两年,共享办公行业提的概念太多,入场的玩家提供了大量的供给,但是市场的付费能力和经济价值没有体现出来,一旦供过于求,就会加剧泡沫和恶性竞争,转型势在必行。因此,2019年以来,国内联合办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型,其客户群也由初创企业逐渐转向大企业定制。

  疫情期间,这个行业也发生了一些新的变化,例如商业地产开始主动寻求和联合办公空间合作,联合办公企业也开始更关注租户的灵活办公需求。

  经历共享办公鼻祖WeWork上市折戟后,美国资本市场对共享办公概念已不看好,优客工场赴美上市的计划几经波折,最终选择借道SPAC模式曲线上市。行业在经历了过于乐观、过于悲观的过山车之后,开始逐渐回归理性。

  每当我们说起疫情期间大受影响的业态时,联合办公总是首当其冲,实际情况究竟如何?

  最近一周,燃财经走访了位于北京国贸核心CBD商圈的WeWork、氪空间,以及位于海淀中关村的Distrii办伴。

  氪空间位于国贸大都会的社区运营于2018年,到访当天,大厅里的人不少,似乎已经恢复了往日的生气,公共区域的电话间里甚至有学生在做作业。

  该空间入驻的企业以小型团队居多,大多为互联网企业,其中包含广汽蔚来、海底捞的职能部门等。根据目测,空置率约20%。其工作人员称,部分客户是其他空间转迁过来的,其中一家原来是纳什空间的会员,从纳什空间退租之后,他们还有20多万的保证金没拿回来。

  氪空间单个工位的均价是2500-2700元,每个月有一间位置偏内侧的特价房,7月特价为1700元。按照半年签,10人的内侧间折后价为2015元/工位/月,最低价可以去零化整,押二付一。据地图信息,氪空间原本在北京有12家空间,目前只剩8家。

  同时,地理位置对招租的影响十分巨大,与大都会社区一楼之隔的海航实业大厦社区就显得冷清许多。该社区有两层,其中一层的空置率在30%,另一层约一半都在空置当中。

  位于远洋光华国际大厦的WeWork是其在北京运营的首家社区,其中入驻的海外团队占到40%左右,空置率约占15%,里面的格局、装修、家具等与氪空间别无二致。按照半年签,7人的内侧间折后价为3257元/工位/月,押二付一,月初付款。

  据知情人士透露,今年WeWork虽然还在大量招商,其实已有大量闭店的情况发生。WeWork在前门、兆维工业园、丽都广场的门店也都已关闭。

  虽然15%-20%的空置率似乎不会对各企业带来致命影响,但在寸土寸金的国贸CBD,2013年到2015年时,大家都是要排队抢办公室的,价格都一抬再抬。“空置率看起来是20%,但和当年一位难求的情况相比,那差得可是太远了。”一位业内人士告诉燃财经。

  位于海淀中关村悦莱大厦的Distrii办伴和另外两家情况则不同,其空间被划归成了两个区域,一边是零散的工位出租,一边是整个开间,承包给了学而思团队,其中还有一个中型的收费活动场地,场景更加综合。为了缓解现金流压力,收费方式为押三付一、押二付三。

  闭店的情况也同样发生在Distrii办伴身上,其在慈云寺、佳龙大厦等自营门店都关了,其在外企大厦、海淀等地的空间则是合作运营,客户签约之后与物业方进行分成,目前还在招商。

  如今,这些玩家们的客户组成已经悄悄发生了变化,中小型企业相比之前少了很多,部分业务转向针对大体量的公司做定制,考虑到整体的续租率进行平衡。

  据梦想加运营和市场负责人李峥称,梦想加与快手进行了深度合作,在成都有一个团队直接进驻梦想加空间,而在北京上地的快手总部,近期想新增业务扩张团队,梦想加将直接提供整栋楼的定制化服务。

  梦想加今年续租率基本上维持在70%-80%之间,但相比续租率,联合办公行业面对的更实际的问题是现金流回款的压力,租户们自身的运转压力变大,“二房东”们的收款也会相应地加大压力,坏账率就会开始提高。

  据亿欧调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡,这些联合办公玩家仍然没有跨过生死线

  与此同时,共享办公行业终于迎来第一股,但这个第一股,是以被纳斯达克上市公司收购的形式产生的。

  同时,优客工场股东还有权获得Ucommune International最多400万股普通股的收益对价,但前提是优客工场的净收入在2020年-2022年达到特定目标,或在一定期限内使股价达到特定标准。这一三年营收约定被解读为“对赌”,也有业内人士指出,这是对于优客工场股东的额外激励,三年分三次释放。

  但会员费在总收入当中的占比在2017年、2018年分别能占到92%、88%,到2019年却突然腰斩至48%。与之对应的是,市场及品牌服务收入在2018年全年仅为2460万,2019年前三季度的收入就猛增到4.03亿。也就是说,在优客工场扭亏为盈的这一年,光是市场及品牌服务收入就占了半壁江山。

  优客工场在招股书中解释,2019年前三季度大部分的营销和品牌服务收入均来源于一家数字整合营销公司省广众烁,优客工场于2018年通过1.5亿元获得了省广众烁51%的股权,其创始人吾震飞也成为了优客工场的CMO。

  这一举动业内称之为“买流水”,买流水能为优客工场带来极大的收入,但利润却很低,因此优客工场还是处于亏损中。尽管优客工场在2017年、2018年及2019年前三季度的营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元,复合增长率高达到209.9%;但亏损也在逐年扩大,分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。2017年至今,优客工场已累计亏损超过13亿元。

  至于亏损原因,优客工场在招股书中将重大损失解释为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。优客工场在2018年底运营162个空间,到了2019年第三季度,运营空间数增至171个。多开9家空间,对应的亏损额却增加了1.2亿元,新开的店反而成了包袱,更别提它前后收购的8家联合办公品牌(洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技和方糖小镇等),需要多少资金。

  但对于联合办公玩家切入传统的物业运营生意,杨歌持保留态度。“目前具备一些高热度的错觉,现在市场绝对不是在一个抢占资源的时间点,有一些经营性的地产和办公空间释放出来,但并不代表这是一块肥肉,也并不代表骨头好啃。”杨歌直白地解释,大量的空间空出来,原因是底层经营不善,或在运营过程中出现困难,如果能赚钱,人家为什么会退出来?

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